photosdematures.com

Ano ang FFO (Pondo Mula sa Mga Operasyon)?

Ang FFO (Mga Pondo mula sa Mga Operasyon) ay karaniwang tumutukoy sa mga daloy ng cash na nabuo ng Real Estate Investment Trust (REITs) at kinakalkula sa pamamagitan ng pagbawas sa kita ng interes at kita sa pagbebenta ng mga assets mula sa netong kita sa panahon at pagdaragdag ng gastos sa interes, Pagkuha ng halaga, at Pagkawala sa pagbebenta ng mga assets dito.

Ginagamit ang FFO upang sukatin ang daloy ng cash mula sa mga pagpapatakbo at sa gayon ay katulad sa ‘Daloy ng Cash mula sa Mga Operasyon.’ Gayunpaman, sa pangkalahatan ay ginagamit ito patungkol sa mga daloy ng cash na nabuo ng ‘Real Estate Investment Trust’ (REIT).

• Para sa mga kumpanya ng Real Estate, ang FFO ay ginagamit bilang isang benchmark ng pagganap habang ang mga halaga ng real estate ay napatunayan na magbagu-bago sa mga kundisyon ng macroeconomic, at ang paggamit ng mga halimbawa ng accounting sa gastos upang makalkula ang mga kondisyong pampinansyal ay hindi karaniwang nagsisilbing tumpak na pagsukat ng pagganap.
• Kasama dito ang mga pondong nabuo mula sa mga pagpapatakbo ng negosyo, hindi kasama ang mga daloy ng salapi na nauugnay sa financing, tulad ng kita sa interes o gastos sa interes. Hindi kasama rito ang anumang pagbawas ng halaga o amortisasyon ng mga nakapirming assets o kita o pagkalugi mula sa pagtatapon ng mga assets din.
• Ang Real Estate Investment Trusts (REITs) ay isang negosyo na pangunahing nagpapatakbo sa kita na nabuo mula sa mga transaksyon sa real estate. Ang nasabing mga kumpanya ng REIT ay kasangkot sa komersyal na real estate. Kasama rito ang pagbebenta, pagpapaupa, at pagpopondo ng tanggapan at mga gusali, warehouse, ospital, shopping center, hotel, atbp. Ang mga nasabing kumpanya ay karaniwang gumagamit ng FFO.

Mga Pondo Mula sa Formula ng Operasyon

Ang lahat ng mga kadahilanan na ginamit habang kinakalkula ang Mga Pondo mula sa mga pagpapatakbo ay matatagpuan sa pahayag ng kita ng kumpanya. Kasama sa mga salik na ito ang netong kita, pamumura, amortisasyon, at mga nadagdag sa mga benta ng pag-aari at mga pambihirang item.

FFO Formula = Kita sa Net + Pagkuha ng halaga at Amortisasyon ng Mga Asset ng Real Estate - Mga Kita (pagkalugi) sa Asset Sale + Losses (Gains) sa Muling Pag-aayos ng Utang o Mga Hindi pangkaraniwang Mga Item

Pagkalkula ng FFO (Pag-aaral ng Kaso sa Washington REIT)

Hakbang 1 - Kilalanin ang Kita sa Net mula sa Pahayag ng Kita

Tandaan namin mula sa itaas na ang netong kita ng Washington REIT para sa 2000 ay $ 45,139. Gayundin, ang netong kita nito para sa 1999 at 1998 ay $ 44,301 at $ 41,064, ayon sa pagkakabanggit.

(mangyaring tandaan na ang mga numero ay nasa libo-libo)

Hakbang 2 - Kilalanin ang Pagbabawas at Amortisasyon ng Mga Asset ng Real Estate

Bahagi ito ng Pahayag ng Kita.

• Pagbabawas ng halaga at Amortisasyon (2000) = $ 22,723
• Pagkasusukat at Amortisasyon (1999) = $ 19,590
• Pagkasusukat at Amortisasyon (1998) = $ 15,339

Hakbang 3 - Kilalanin ang Mga Kita (Pagkawala) sa Pagbebenta ng Mga Asset

Ang pigura na ito ay bahagi rin ng pahayag ng kita.

• Mga Kita sa Pagbebenta ng Mga Asset (2000) = $ 3,567
• Mga Kita sa Pagbebenta ng Mga Asset (1999) = $ 7,909
• Mga Kita sa Pagbebenta ng Mga Asset (1998) = $ 6,764

Hakbang 4 - Kilalanin ang Mga Makukuha (Mga Pagkawala) sa Muling Pag-aayos ng Mga Item o Mga Hindi pangkaraniwang Item

• Walang mga nadagdag (pagkalugi) sa muling pagbubuo ng mga gastos o pambihirang item sa tatlong taong ito.

Hakbang 5 - Mag-apply ng Formula

FFO Formula = Kita sa Net + Pagkuha ng halaga at Amortisasyon ng Mga Asset ng Real Estate - Mga Kita (pagkalugi) sa Asset Sale + Losses (Gains) sa Muling Pag-aayos ng Utang o Mga Hindi pangkaraniwang Mga Item

• FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
• FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
• FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699

Inayos ang FFO

Ang naayos na mga pondo mula sa mga pagpapatakbo (AFFO) ay kinakalkula pagkatapos gumawa ng mga pagsasaayos sa net na kita, ay inilaan upang mabayaran ang mga pamamaraan sa accounting. Ang mga pamamaraang accounting na ito ay maaaring magbaluktot ng tunay na pagganap ng isang real estate investment trust. Ang pagkalkula para sa AFFO ay nagbabawas mula sa FFO anumang mga umuulit na paggasta na na-capitalize, tulad ng mga proyekto para sa pagpapabuti ng pagbuo.

Pangkalahatang Tanggap na Mga Prinsipyo sa Accounting (GAAP) ay nangangailangan ng pagbawas ng halaga ng mga pag-aari ng pamumuhunan sa paglipas ng panahon. Gayunpaman, pinahahalagahan ng real estate sa paglipas ng panahon. Para sa kadahilanang ito, ang kinakailangang gastos sa pamumura, na sisingilin ayon sa bawat GAAP, ay madalas na magpakita ng netong mababa sa artipisyal na kita.

Inaayos din ng FFO ang mga hindi umuulit na item dahil hindi ito nangyayari sa regular na mga sitwasyon sa negosyo. Halimbawa, ang mga nakuha (o pagkalugi) sa pagbebenta ng mga pag-aari na aalisin / idaragdag nang naaayon, dahil wala sa likas na katangian ng regular na pagpapatakbo ng negosyo, at samakatuwid ay hindi nakakatulong sa patuloy na kapasidad na nagbabayad ng dividend. Ang ilang mga analista ay higit na isinasaalang-alang ang mga pagtaas ng renta at ilang mga Capex para sa pagkalkula ng naayos na Mga Pondo mula sa mga operasyon (AFFO).

Ang FFO bawat pagbabahagi ay ginagamit bilang isang maingat na sinuri na sukatan upang sukatin ang kakayahang kumita ng REIT bawat yunit ng pagmamay-ari ng shareholder. Ang Mga Pondo Mula sa Mga Pagpapatakbo ay karagdagang ginagamit bilang pangkalahatang pagpapahalaga sa maramihang pati na rin ang P / E na mga multiply. Sa gayon ito ay isang pangunahing driver ng mga presyo ng pagbabahagi din.

Bakit Mahalaga ang FFO para sa Real Estate?

• Habang ang mga namumuhunan sa equity ay nagbibigay ng kahalagahan sa mga sukatan tulad ng mga kita sa bawat pagbabahagi ng EPS o isang ratio ng mga kita sa presyo (P / E) habang pinag-aaralan ang mga stock, ang mga namumuhunan sa REIT ay nagpasiya batay sa FFO.
• Bago ang pamumuhunan sa isang REIT siguraduhin ang presyo, ang desisyon ay hindi batay lamang sa FFO o AFFO dahil ang pamumuhunan na mukhang mabuti sa ibabaw ay maaaring hindi maging isang mahusay na desisyon sa hinaharap dahil ang mga presyo ay maaaring tanggihan dahil sa masyadong maraming namumuhunan ang bumibili nito.
• Ang mga kita sa bawat pagbabahagi (EPS) para sa isang REIT, kung ihahambing sa maginoo na mga stock, ay natural na mababa o kahit negatibo. Kaya, ang mga kita sa presyo (sa ratio ng P / E) ng isang REIT ay hindi isang kanais-nais na maramihang habang kumukuha ng mga desisyon sa pamumuhunan ay dapat isaalang-alang bilang isang malayong pangalawang sukatan habang sinusuri ito.

Mga Pagkakaiba sa Pagitan ng CFO at FFO

• Ang daloy ng cash, tulad ng ipinahihiwatig ng pangalan, ay kinakalkula ang kabuuang halaga ng cash at katumbas na cash na nabuo mula sa mga pagpapatakbo ng isang negosyo. Gayunpaman, ang FFO ay isang mas mahalagang panukala pagdating sa negosyo ng real estate dahil ang mga hakbang na ito ay nagbabayad para sa isang mahalagang sangkap, na kung saan ay pamumura.
• Para sa negosyo sa real estate, ang halaga ng mga pag-aari palaging nagdaragdag sa paglipas ng panahon; sa gayon, hindi naman ito gastos. Alinsunod sa IRS, kapag ang mga negosyo ay nagmamay-ari ng mga pangmatagalang assets tulad ng kagamitan, computer, at mga gusali, ang mga assets na ito ay kailangang maibawas sa halaga upang maipakita ang kasalukuyang posisyon sa pananalapi.
• Gayunpaman, pagdating sa real estate, ang mga pag-aari na ito ay walang "buhay na istante" o, sa madaling salita, ay hindi kailanman magpapahalaga sa isang maliit na halaga sa paglipas ng panahon. Sa kabaligtaran, ang mga assets na ito ay pahalagahan at, samakatuwid, ay hindi binibilang bilang isang gastos na sisingilin sa pahayag ng kita.
• Sa gayon ang pagpapatakbo ng cash flow at FFO ay magkatulad na sukatan. Gayunpaman, hindi sila pareho ng bagay. Ang daloy ng cash ay maaaring maging isang mahusay na paraan upang suriin ang kagalingan sa pananalapi ng isang negosyo, ngunit pagdating sa industriya ng real estate, ang mga sukatan ay naiiba mula sa regular na sitwasyon ng negosyo.
• Para sa layunin ng pagtatasa kung ang isang REIT ay kumikita ng sapat upang masakop ang mga dividendo nito, ang FFO ang paraan upang pumunta. Nakakatulong ito sa pagkuha ng isang mas mahusay na larawan kaysa sa isang regular na CFO.

Konklusyon

Sa gayon ang mga pondo mula sa konsepto ng pagpapatakbo ay kinakailangan para sa pagtatasa ng isang REIT sapagkat kapag ang mga pinagbabatayan na mga assets ay tumataas ang halaga, kung gayon ang pamumura ay hindi dapat isama sa mga resulta ng pagpapatakbo. Ito ay itinuturing na isang mas mahusay na tagapagpahiwatig ng mga resulta sa pananalapi ng isang negosyo kaysa sa kita sa net, subalit, dahil ang accounting chicanery ay maaaring makaapekto sa iba't ibang mga aspeto ng mga pahayag sa pananalapi, palaging mas mahusay na umasa sa isang halo ng mga sukat, sa halip na isang solong hakbang habang gumagawa ng mga desisyon sa pamumuhunan.

Kahit na ang FFO ay malawak na isinasaalang-alang para sa pagtukoy ng kakayahang kumita ng REIT; madalas itong madaling kapitan ng mga pagbabago sa accounting, restatement, at pagmamanipula. Mangyaring isaalang-alang ang dalawa o tatlong sukatan at iba pang mga kadahilanan sa negosyo bago gumawa ng desisyon sa pamumuhunan.