photosdematures.com

Ang rate ng capitalization ay isa pang term para sa rate ng mga pagbalik na inaasahan sa isang pamumuhunan sa mga larangan ng komersyal na real estate, ang term na ito ay isang ratio lamang ng rate ng pagbabalik sa aktwal na pamumuhunan na ginawa sa proyektong komersyal na real estate.

Ano ang isang Capitalization Rate?

Ito ang ratio ng kita sa net operating at halaga ng merkado ng pag-aari at karaniwang ginagamit sa industriya ng real estate.

• Ang Capitalization Rate ay madalas na ginagamit sa industriya ng komersyal na real estate. Maaari itong magamit upang ihambing ang mga pagbalik mula sa mga potensyal na pag-aari para sa acquisition.
• Ang isang pag-aari na kumikita ng mas mataas na rate ay maituturing na isang mas mahusay na pamumuhunan kaysa sa iba pang pag-aari na ibinigay sa iba pang mga kundisyon ay katulad ng lokasyon ng mga gusali atbp. Sa gayon, pinapayagan nito ang isang mabilis na paghahambing ng potensyal na kita ng mga pag-aari ng pamumuhunan at makakatulong upang pumili ang pinakamahusay na pagkakataon sa pamumuhunan.
• Maaari itong magbigay ng isang uri ng indikasyon ng takbo ng mga presyo ng real estate. Kung ang mga rate ay lumiliit, maaaring nangangahulugan ito na ang halaga ng mga pag-aari ay tumataas, at sa gayon ang merkado ng real estate bilang isang buo ay umiinit.

Formula ng Rate ng Kapitalisasyon

Nasa ibaba ang formula na ginamit para sa pagkalkula

• Ang Kita sa Pagpapatakbo ng Net ng isang pag-upa sa pag-upa ay ang pagrenta nito na minus ang mga gastos na binayaran para sa pagpapanatili nito.
• Maaari rin itong isipin bilang pagbabalik sa pamumuhunan ng isang mamumuhunan ay tatanggap taun-taon sa pagbili ng ari-arian ng real estate.

Mga Halimbawa ng Rate ng Kapitalisasyon

Halimbawa 1

Ipagpalagay na ang isang gusali sa opisina na nagbibigay ng isang netong kita sa pagpapatakbo ng $ 10,000,000 ay nagkakahalaga ng $ 75,000,000. Gamit ang formula sa rate ng cap sa itaas, maaari nating kalkulahin ang rate ng capitalization ng gusali ay:

= 10000000/75000000 = 13.33%

Kaya, kung ang gusali ay ipinagbibili ng $ 75 Mn, masasabi rin na ang gusali ay naibenta sa isang 13.33% na rate ng capitalization.

Halimbawa 2

Sabihin nating ang isang pag-upa sa pag-upa ay nakakakuha ng $ 1,000 kabuuang kita sa bawat buwan. Ang may-ari ay mananagot na taunang magbayad ng $ 700 para sa pamamahala at pagpapanatili ng pag-aari, $ 500 para sa mga buwis sa pag-aari, $ 250 para sa seguro. Binili niya ang ari-arian sa halagang $ 80,000.

Sa kasong ito, mayroon kaming kabuuang kita at mga gastos na naipon ng may-ari. Sa gayon, makakalkula namin ang kita ng net operating sa pag-aari:

• NOI = Gross Income - pamamahala ng ari-arian - mga buwis sa pag-aari - insurance
• NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
• NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
• Ngayon, Pagkalkula ng Rate ng capitalization = NOI / Presyo ng pag-aari = $ 10,550 / $ 80,000 = 13.18%

Laging Mas Mahusay ang Mataas na Rate ng Pag-capitalize?

• Ang mga rate ng capitalization ay maaaring maging isang mahusay na pagtatantya upang ihambing ang iba't ibang mga pag-aari ng pamumuhunan. Ngunit ang isang mas mataas na rate ay hindi nangangahulugang isang mas mahusay na pagkakataon sa pamumuhunan. Mahalaga ang mga rate ng takip, ngunit ang isang mamumuhunan ay kailangang tumingin din sa iba pang mga parameter.
• Maaari itong isaalang-alang bilang isang sukatan ng peligro ng pamumuhunan. Karaniwan, ang isang mababang rate ay nagpapahiwatig ng mababang panganib, at ang isang mas mataas na rate ay nagpapahiwatig ng mas mataas na peligro.

Mga Dehadong pakinabang ng Rate ng Pag-capitalize

• Maaari lamang itong magamit kapag ang net operating income ay pare-pareho o hindi masyadong nagbabago. Sa pamamagitan ng paggamit ng rate ng capitalization na ito, ang pagtataya ay medyo kapareho nito mula sa diskwento na paraan ng pagdaloy ng cash. Gayunpaman, kung ang cash flow ay kumplikado at irregular na may maraming pagkakaiba-iba, dapat gamitin ang isang buong diskwento na paraan ng pagdaloy ng cash upang makakuha ng kapani-paniwala at maaasahang pagbibigay halaga.
• Maaaring isaalang-alang ng Rate ng Pag-capitalize ang iba`t ibang mga kadahilanan, ngunit hindi ito nagpapakita ng panganib sa hinaharap. Ipinapalagay nito ang isang napapanatiling kita mula sa pag-aari ng real estate, ngunit walang garantiyang maaaring magawa sa naturang palagay. Maaaring pahalagahan o bigyang halaga ang renta. Ang halaga ng pag-aari ay maaaring magbago dahil sa panlabas na pangyayari kung saan ang mamumuhunan ay walang anumang kontrol. Ang mga gastos tulad ng gastos sa pagpapanatili ay maaaring lumitaw. Kaya, ang rate ng capitalization ay hindi nag-aalok ng anumang patnubay o hula tungkol sa panganib sa hinaharap.

Konklusyon

Ang Capitalization Rate ay isang mapaghambing na sukatan na pinaka-kapaki-pakinabang upang ihambing ang mga katulad na pag-aari hal, mga pag-aari sa isang katulad na lokasyon, magkatulad na klase ng asset, at magkatulad na edad. Malawakang ginagamit pa rin ang sukatang ito para sa mga pagtatasa ng komersyal at multi-asset na real estate. Ginagamit ito ng mga namumuhunan sa real estate bilang isang tool upang pahalagahan ang kanilang mga pamumuhunan at gumawa ng isang kaalamang desisyon. Gayunpaman, hindi dapat isaalang-alang ng mamumuhunan ang mga rate ng capitalization bilang isang sukatan ng go ngunit isaalang-alang din ang iba't ibang mga kadahilanan na maaaring makaapekto sa halaga ng asset. Ito ay isang mahalagang sukatan ngunit hindi isang lubusang panukala.