photosdematures.com

Ano ang Loan to Value Ratio?

Loan To Value Ratio ay isang proporsyon ng halaga ng pautang na patungkol sa kabuuang halaga ng isang partikular na pag-aari at karaniwang ginagamit ng mga bangko o nagpapahiram upang matukoy ang halaga ng pautang naibigay na sa isang tukoy na pag-aari o ang margin na dapat panatilihin bago maglabas ng pera upang mapangalagaan mula sa kakayahang umangkop sa halaga.

Kumuha tayo ng isang simpleng halimbawa. Sabihin nating nais mong bumili ng bahay. At nais mong kumuha ng tulong ng isang bangko upang kumuha ng isang tiyak na halaga ng utang. Bakit? Dahil sa kasalukuyan, wala kang gaanong cash na magagamit upang mabili ang bahay nang mag-isa. Kaya't pumunta ka sa bangko, maunawaan ang kanilang LTV at magpasyang bumili ng bahay.

Kung magdagdag kami ng ilang mga numero, magiging madali para sa amin na maunawaan. Ipagpalagay na nais mong bumili ng bahay na nagkakahalaga ng US $ 200,000 (ang appraised na halaga ng bahay sa merkado). Sinabi sa iyo ng bangko na maaari ka lamang nilang bigyan ng 80% ng halaga. At ang natitirang kailangan mong ibigay mula sa iyong sariling bulsa.

Kaya ito, 80% ang Loan to Value Ratio. Sa kasong ito, nagbabayad ang isang bangko sa iyo ng pautang sa mortgage na US $ 160,000 at kailangan mong magbayad ng US $ 40,000 mula sa iyong sariling bulsa upang bumili ng bahay.

Pormula

Formula ng Ratio sa Pag-utang sa Halaga = Halaga ng Mortgage / Nasuri na Halaga ng Pag-aari

Ito ay isa sa pinakamahalagang tool sa pagtatasa ng peligro sa mga institusyong pampinansyal. At bago ipahiram ang pera sa mga nanghiram, suriin ng mga nagpapahiram bago aprubahan ang mortgage.

Karaniwan, ang appraised na halaga ng pag-aari ay ang presyo ng pagbebenta. Ngunit gayon pa man, ang mga nagpapahiram o ang mga bangko ay magpapadala sa kanilang koponan ng pagtatasa upang pahalagahan ang ari-arian. At pagkatapos ay magpapasya silang ipahiram ang halaga (halaga ng mortgage).

Sa USA, karamihan sa mga kaso ay nag-uulat ng Pautang sa Halaga Ratio (LTV) na mas mababa sa 80%. Ngunit ang LTV ay maaaring higit pa rito at sa kasong iyon, maaaring mas mataas ang mga rate ng interes.

Ang isang bagay na kailangan nating maunawaan sa LTV ay ito - mas mataas ang magiging ratio, higit na magiging panganib. Kaya kung bibigyan ka ng nagpapahiram ng mas mataas na LTV; nangangahulugang mayroon itong mas panganib na likas sa loob nito. At iyon ang dahilan kung bakit mas mataas din ang rate ng interes.

At ang nanghihiram din ay naghihirap din dahil sa isang mataas na LTV kahit na tila nakukuha ng borrower ang benepisyo. Kapag ang LTV ay mas mataas, ang gastos ng utang ay tataas at habang ang panganib ng pagpapautang ay higit na marami (habang ang nagpapahiram ay nagbabayad ng higit pa), ang rate ng interes ay mas mataas. Halimbawa, kung ang isang nanghihiram humiram ng pera mula sa bangko na may Loan to Value Ratio na 95% ay magbabayad ng kahit isang 1% na mas mataas na rate ng interes kaysa sa isang nanghihiram na kumuha ng pautang sa isang LTV na 75%.

Gayundin, pag-checkout sa DSCR Ratio

Interpretasyon

Maaari kang magtaka kung bakit ang LTV ay mahalaga at paano natin titingnan ang LTV sa mga tuntunin ng pagpapautang at paghiram.

Narito kung paano nakakaapekto ang LTV sa pagpapautang -

• Ang LTV ay tumatagal ng isang makabuluhang papel sa pag-secure ng isang mortgage o home equity loan o linya ng kredito.
• Nakakaapekto rin ito sa nanghihiram sa isang drastic na paraan. Ang nanghihiram ay maaaring mukhang nasisiyahan sa una dahil nababawasan ang kanyang porsyento ng pagbabayad. Ngunit kung isasaalang-alang namin ang pangmatagalang epekto, napakalaki at mas mataas na puwersa ng LTV ang borrower na magbayad ng higit pa sa nagpapahiram sa loob ng isang panahon.
• Ngayon sabihin natin na bilang isang nanghihiram, tumatanggap ka ng isang mas mataas na Pautang sa Ratio. Ano ang mangyayari pagkatapos? Kung ang ratio ng unang mortgage ay higit sa 80% pagkatapos, ang mga nagpapahiram ay nangangailangan ng pribadong mortgage insurance (PMI). Sa ganitong uri ng kaso, ang mga nanghiram ay may pagpipilian. Una sa lahat, maaari silang makipag-usap sa mga nagpapahiram at manirahan para sa 80% na loan sa halaga ng ratio at kung hindi ito naging sapat ang mga manghiram ay maaaring pumunta para sa pangalawang financing para sa natitirang halagang kinakailangan.
• Ngayon kailangan mong isipin na kung ano ang magbibigay sa iyo ng higit pang mga benepisyo? Kung pupunta ka para sa unang mortgage at umabot para sa isang 78% loan to value ratio, ang pribadong mortgage insurance (PMI) ay ganap na aalisin. Ngunit sa kasong iyon, ang pangalawang lien, ang interes na kung saan ay higit pa sa unang pautang na dapat bayaran.
• Dinadala tayo nito sa isa pang konsepto nang kabuuan na kung saan ay ang pagpapalawak ng loan to value ratio (LTV) at iyon ay pinagsamang utang sa halaga sa isang ratio (CLTV). Tinutulungan ng CLTV ang mga nanghiram na panatilihing mababa ang LTV at sa gayon ay hindi nila kailangang bayaran ang PMI man lang.

Halimbawa ng LTV

Halimbawa # 1

Tingnan natin ang impormasyon sa ibaba -

Ngayon sa pamamagitan ng pagsunod sa simpleng pormula, makakalkula namin ang loan to value ratio (LTV).

LTV = Halaga ng Mortgage / Nasuri na Halaga ng Pag-aari

Para sa Bank A, ang LTV ay magiging = (300,000 / 400,000) = 75%.

Para sa Bank B, ang LTV ay magiging = (250,000 / 350,000) = 71.42%.

Kaya't ano ang magiging konklusyon pagkatapos makalkula ang LTV ng pareho sa mga bangko na ito? Narito ang konklusyon -

Una, ang Bank B ay may mas mababang LTV. Nangangahulugan iyon na ang panganib na likas sa loob ng halaga ng utang ay magiging mas mababa at sa gayon, ang rate ng interes ay magiging mas mababa din. Tutulungan nito ang nanghihiram. Ngunit sa kaso ng Bank A, medyo mas mataas ang LTV. Ngunit dahil hindi ito umaabot sa higit sa 80%, ang nanghihiram ay hindi kailangang magbigay ng pribadong seguro sa mortgage.

Ngayon, tingnan natin ang ilan pang mga halimbawa na may iba't ibang mga variable.

Halimbawa # 2

Tingnan natin ang impormasyon sa ibaba -

Sa halimbawang ito, hindi kami binigyan ng halaga ng pautang; sa halip mayroon kaming impormasyon para sa paunang bayad. Kaya paano namin Kalkulahin ang halaga ng mortgage?

Narito kung paano - kailangan naming ibawas ang down payment mula sa presyo ng pagbili.

Kalkulahin Natin Ito -

Ngayon, maaari nating kalkulahin ang loan to value ratio (LTV).

Para sa Bank A, ang LTV ay magiging = (320,000 / 400,000) = 80%.

Para sa Bank B, ang LTV ay magiging = (280,000 / 350,000) = 80%.

Sa kasong ito, ang ratio para sa pareho ng mga bangkong ito ay 80%. Ngayon kailangang magpasya ang bangko kung kinakailangan ang PMI para rito o hindi. Sa karamihan ng kaso, hindi kakailanganin ang PMI ng hanggang sa 80% ng LTV.

Halimbawa # 3

Ngayon, tingnan natin ang ilang mga karagdagang bagay upang maunawaan natin ang halaga ng utang sa ratio ng halaga.

Ngayon, narito mayroon kaming parehong presyo ng pagbili at ang appraised na halaga ng isang pag-aari. Sa kasong ito, ano ang isasaalang-alang namin habang kinakalkula ang ratio ng utang sa halaga?

Narito ang deal. Kailangan nating isaalang-alang ang isa na mas mababa sa presyo ng pagbili o ang appraised na halaga ng isang pag-aari.

Kalkulahin natin.

Una, Kalkulahin namin ang halaga ng utang (halaga ng mortgage).

Ngayon, aalamin namin ang LTV.

Isulat natin ang formula upang gawing malinaw ang isang partikular na bagay.

Formula ng LTV = Halaga ng Mortgage / Mas kaunti sa Presyo ng Pagbili o Nasuri na halaga ng isang pag-aari.

Sa kasong ito, pareho ang presyo ng pagbili at ang appraised na halaga ng isang pag-aari ay pareho. Kaya't kukuha kami ng parehong halaga.

Para sa Bank A, ang LTV ay magiging = (320,000 / 400,000) = 80%.

Para sa Bank B, ang LTV ay magiging = (280,000 / 350,000) = 80%.

Halimbawa # 4

Ngayon, gumawa tayo ng isa pang halimbawa sa iba't ibang mga appraised na halaga ng presyo ng pag-aari at pagbili.

Ito ay ibang halimbawa sapagkat mapapansin mo ang isang pagkakaiba sa pagitan ng na-appraised na halaga ng isang pag-aari at ng presyo ng pagbili.

Una, kalkulahin natin ang halaga ng mortgage.

Upang makakuha ng isang halaga ng mortgage, lagi naming ibabawas ang down payment mula sa presyo ng pagbili, hindi ang appraised na halaga ng isang pag-aari.

Ngayon, dahil ang presyo ng pagbili ay mas mababa kaysa sa na-appraised na halaga ng isang pag-aari, isasaalang-alang namin ang presyo ng pagbili habang kinakalkula ang isang utang sa ratio ng halaga.

Tignan natin -

Para sa Bank A, ang LTV ay magiging = (280,000 / 360,000) = 77.78%.

Para sa Bank B, ang LTV ay magiging = (260,000 / 330,000) = 78.79%.

Sa kasong ito, makikita natin na ang LTV ng Bank B ay medyo higit sa Bank A.

Halimbawa # 5 (Pinagsamang LTV)

Ngayon may mga kaso kung saan ang isang tao ay kumukuha ng dalawang pautang upang mabawasan ang LTV at sa gayon ay kailangan niyang magkaroon ng mas kaunting gastos. Sa kasong iyon, kailangan naming Kalkulahin ang Pinagsamang LTV.

Tingnan natin ang isang halimbawa.

Ang pinagsamang LTV ay may isang simpleng pormula. Heto na -

CLTV = Pautang 1 + Pautang 2 / Kabuuang Halaga ng Pag-aari

Kalkulahin natin ang Pinagsamang LTV para sa Bank A ngayon -

(200,000 + 50,000)/400,000 = 62.5%.

Ngayon ang LTV na ito ay mas mababa. Karaniwan, kung ang nanghihiram ay may mahusay na marka ng kredito, pagkatapos ay pinapayagan ng bangko ang isang LTV na higit sa 80%. At kung ang nanghihiram ay walang magandang marka ng kredito, karaniwan, ang mga nagpapahiram ay hindi lalampas sa 80%.

Pautang sa Halaga ng Halaga Halimbawa ng Mga Ginamit na Pautang sa Kotse at Mga Bagong Pautang sa Kotse

Sa seksyong ito, titingnan namin ang LTV ng dalawang halos magkatulad na industriya. Kumuha kami ng mga halimbawa ng dalawang halos magkatulad na industriya upang maunawaan namin ang halaga ng loan to value ratio at kung gaano kalaki ang pagkakaiba nila pareho.

Una, tingnan natin ang halimbawa ng mga ginamit na pautang sa kotse -

Mula sa graph sa itaas, malinaw na masyadong mataas ang ratio ng LTV ng industriya na ito. Kahit na hinawakan nito ang 99% sa ilang mga kaso. Mula sa pagmamasid, nalaman namin na ang loan to value ratio ay palaging higit sa 90%.

Tingnan natin ang bagong industriya ng pautang sa kotse sa US.

Sa graph sa itaas, makikita natin na ang ratio ng LTV para sa mga bagong pautang sa kotse ay halos 10% mas mababa kaysa sa LTV para sa mga ginamit na kotse. At para sa mga bagong pautang sa kotse, ang ratio ng utang sa halaga ay nasa loob ng saklaw na 80-90%.

Ngayon ang tanong ay bakit kaya? Bakit ang loan to value ratio para sa mga ginamit na pautang sa kotse ay mas mataas kaysa sa ratio ng loan to value para sa mga bagong pautang sa kotse? Maaaring mayroong dalawang partikular na dahilan para doon -

• Una, marahil ang pagiging karapat-dapat sa kredito ng mga ginagamit na may-ari ng kotse ay mas nagduda kaysa sa mga bagong gumagamit ng kotse. Sa gayon, higit ang peligro at iyon ang dahilan kung bakit higit ang LTV sa kaso ng mga ginamit na pautang sa kotse.
• Pangalawa, dahil ang mga mamimili para sa mga bagong kotse ay magbabayad ng higit pa (dahil ang presyo ng mga bagong kotse ay higit pa sa mga ginamit na kotse), mas mapagkakatiwalaan sila sa mga tuntunin ng pagbabayad ng EMI.

Mga limitasyon

Kapaki-pakinabang ang LTV sa mga tuntunin ng pagpapautang ng pera sa mga nanghiram. Ngunit may ilang mga bagay na kailangan mong tandaan. Nalalapat ito kung mataas ang LTV.

• Ang rate ng interes ay magiging mas mataas na magpapataas sa iyong kabuuang halaga na maaaring bayaran sa pangmatagalan.
• Kailangan mong magbayad ng pribadong mortgage insurance (PMI) kung ang LTV ay higit sa 80%. Sa kasong iyon, maaari kang pumunta para sa isang pangalawang lien (isipin ang tungkol sa pinagsamang LTV).
• Kung ang iyong loan to value ratio ay higit sa 100% (na kung tawagin ay isang underwater mortgage), hindi ka makakakuha ng anumang benepisyo sa buwis.

Sa huling pagsusuri

Ang ratio ng utang sa halaga ay lubhang kapaki-pakinabang para sa parehong nagpapahiram at nanghiram. Ngunit kapwa nila dapat itong panatilihin sa ilalim ng 80% upang matiyak ang mas mababang peligro at mas mahusay na mga kahihinatnan sa negosyo.

Mga kapaki-pakinabang na Post

• Ratio sa Halaga ng Presyo sa Book
• EV sa Sales Ratio
• Formula ng Ratio ng Pagbabago ng Imbentaryo
• Calculator ng Loan ng Boat
<