photosdematures.com

Ano ang isang Utang na Ibinigay?

Ang ani ng utang ay isang sukatan sa peligro para sa mga nagpapahiram ng mortgage at sinusukat kung magkano maaaring makuha ng isang nagpapahiram ang kanilang mga pondo sa kaso ng default mula sa may-ari nito. Sinusuri ng ratio ang porsyento na pagbabalik na maaaring matanggap ng isang nagpapahiram kung ang mga may-ari ay nag-default sa utang, at nagpasya ang nagpapahiram na itapon ang na-mortgage na pag-aari.

Sikat ang ratio habang sinusuri ang real estate ngunit maaaring magamit para sa pagtataya ng isang ani ng anumang proyekto o pag-aari na kumikita. Pinahahalagahan nito ang parehong leverage at panganib nang sabay, at maaari itong magamit sa buong buhay ng utang habang nananatiling pare-pareho.

Ito ay isang nakapag-iisang sukatan na hindi gumagamit ng mga rate ng interes, iskedyul ng amortisasyon ng mga pautang, LTV, o anumang iba pang mga variable.

Formula ng Nagbibigay ng Utang

Ang formula ng ani ng utang ay:

Halimbawa ng Kita ng Utang

Pag-aralan natin sa tulong ng halimbawa ng ani ng utang sa ibaba:

Nagpapatakbo ng isang matagumpay na tindahan ng Laruan si Andy at nangangailangan ng halaga ng pautang batay sa halagang naihatid ng negosyo. Sa kasalukuyan, ang shop ay kumikita ng $ 500,000 bawat taon, at ang kinakailangan ng utang ay $ 2,550,000. Kaya,

Formula ng Ibinigay na Utang = 500,000 / 2,550,000 = 19.60%

Kung mas mababa ang ani, mas malaki ang pinaghihinalaang peligro ng ipinanukalang utang. Para sa kadahilanang ito; ang mga nagpapahiram ay humihingi ng mas mataas na ani ng utang mula sa mga mapanganib na pag-aari. Walang naayos na benchmark, ngunit ang isang perpektong ani ng 10% ay pangkalahatang tinatanggap.

Mga Pagkalkula sa Pagtango ng Utang kumpara sa LTV (Pautang sa Halaga)

Ang Ratio Service Coverage Ratio at ang mga ratio ng LTV ay ang tradisyunal na pamamaraan na ginamit sa underwriting ng komersyal na real estate loan. Gayunpaman, napapailalim sila sa pagmamanipula.

Ang LTV ay ang kabuuang halaga ng pautang na hinati sa Na-halaga na halaga ng isang pag-aari (Tinantyang halaga ng merkado na ibinigay ng mga propesyonal). Ang halaga sa merkado na ito ay isang pagtatantya at napapailalim sa pagkasumpungin, lalo na pagkatapos ng krisis sa Pinansyal noong 2008. Maaaring hindi ito ang pinaka tumpak na panukala sa mga pabagu-bagong sitwasyon. Tingnan natin ang paghahambing sa ibaba ng MV (halaga ng merkado) at DY:

Maaari ring tingnan ang mga ito upang masuri ang mga panukala sa Pautang at ang kanilang pagiging posible. Sa halimbawa sa itaas, ang ani ay 6.25% o magbabago ayon sa alinman sa mga bahagi ibig sabihin, NOI o halaga ng Pautang. Ipinapakita ng talahanayan sa itaas ang pagbabago ng ratio ng LTV sa pagbabago ng tinatayang Market Value (MV).

Pagkalkula ng Kita ng Utang kumpara sa Ratio ng Saklaw ng Sakop ng Utang (DSCR)

Ang DSCR ay ang Net Operating Income na hinati sa taunang serbisyo sa utang ibig sabihin, ang halaga ng pera na kinakailangan sa loob ng isang tagal ng panahon para sa muling pagbabayad ng utang. Halimbawa, kung ang kinakailangang halaga ng pautang ay hindi makamit ang inaasahang 1.10 beses na DSCR, ang isang 25-taong amortisasyon ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa pareho. Ito ay nagdaragdag ng panganib ng utang sa pamamagitan ng ay hindi makikita sa DSCR o LTV. Isaalang-alang natin ang mga talahanayan sa ibaba para sa paghahambing ng DY at DSCR:

Dahil ang ani ay hindi maaapektuhan ng time frame ng amortization, maaari itong magbigay ng isang layunin na sukat ng peligro sa isang solong sukatan.

• Sa kasong ito, ang ani ay 6.25%, ngunit kung ang panloob na patakaran ay nangangailangan ng isang minimum na 9% na ani, ang pautang na ito ay hindi maaaprubahan.
• Maaaring makita ng isang tao na ang panahon ng amortization ay nakakaapekto kung maaaring makuha ang kinakailangan ng DSCR. Kung ang patakaran ay nangangailangan ng DSCR ng 1.1 beses, isang 25 na taong amortization period loan lamang ang makakamit sa kinakailangan.
• Gayunpaman, kung ang gayong mahabang panahon ay magagawa o hindi ay nasa pamamahala at kakayahang umangkop ng mga panloob na patakaran upang magpasya.

Konklusyon

Ang pagkalkula ng utang ay hindi maaaring manipulahin sa pamamagitan ng pagbabago ng mga tuntunin ng utang upang gawing mas katanggap-tanggap ang ipinanukalang utang.

Ang mga pagpipilian tulad ng Underwriting at Pagbubuo ng mga pautang ay mas malalim sa halip na isang solong ratio; may iba pang mga kadahilanan kung saan ang ani ay hindi isinasaalang-alang tulad ng:

• Mga kondisyon sa Demand at Supply
• Lakas ng Garantiyang
• Kalagayan ng Pag-aari
• Ang posisyon sa pananalapi ng mga nangungupahan atbp.

Kaya, ang lahat ng mga aspeto, kabilang ang mga kadahilanan ng macroeconomic, ay dapat isaalang-alang habang ginagamit ang ratio na ito.

Naging napakahalaga nito upang maipadala ang pagpapahiram sa mga nagpapahiram sa seguridad ng mga nakapirming kita na pautang at pati na rin sa mga nagpapahiram ng kumpanya ng seguro sa buhay. Tinatanggal nito ang pagiging paksa at gumagabay sa gabay ng nagpapahiram sa isang napalaki na merkado.